松江印象城 二期 GO！

松江印象城近期迎来重大事件——4月18日新地块公示，将在项目一街之隔打造松江印象城二期，据悉整个项目也将升级为“MEGA”产品线（原先皮卡丘所在的项目将顺势称为一期，下文也将会用此简称代之）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不多废话，先上二期基本信息：‍‍‍

• 松江印象城二期将会由商场和酒店构成‍

• 其中商业部分达25万㎡（作为对比，一期商业面积为15.5万㎡）‍‍‍‍‍‍‍‍‍

• 酒店部分达到1.4万㎡‍

• 商业部分地面4层，地下1层，并有B2作为停车场（与一期保持一致）

• 其中一、二期商场高楼层部分将会由跨层越街连廊连接‍‍‍‍‍‍‍‍

• 地下则计划会打通‍

基本信息交代完毕，虽言简意赅但足够做出一个前瞻单篇。‍‍

其中最值得关注且最为令人吃惊的信息，当属商业体量。基本等同于再造一个商场，或者说是自建一个商圈的节奏（未来纯购物中心总体量则超过了40万㎡）。在我看来绝对又是一个有趣的范本案例，不仅仅在于体量、分期打造等话题，而是各种因素综合起来后，会发现松江印象城有其独特性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因为如果仅就体量而言，达到30万㎡量级的“巨无霸”商业项目，光上海就不乏案例，印力上海旗下的南翔印象城MEGA、环球港、世博源等都是典范，而前阵子刚观摩过号称“全球最大纯商业体”的武商梦时代也给我留下了深刻印象，因此体量只是一部分看点。

34万㎡的南翔印象城MEGA，成为印力上海打造大体量商业项目的标杆。

如果看商业项目分期开业的情形，光瑞安集团旗下就有多个案例，其中以瑞虹天地月亮湾和太阳宫的分期亮相是典型（虽然不是一二期的命名方式），新鸿基旗下分期开业的ITC也正在紧锣密鼓筹备中，因此对于开发商拿下多地块后，分期打造本就属正常节奏。

瑞虹天地太阳宫自成一站式综合体，同时与开放式街区型的月亮湾以及主打亲子定位的星星堂形成有机组合。

甚至再浓缩一些，以街道为界分区的商业项目也不少，静安嘉里中心、香港广场、苏河湾万象天地，包括新天地时尚I、II都是在街道上架起连廊连接两区的代表。‍‍‍‍‍在日常分享这些项目时会看到对不同分区进行有意识地错位布局是常见的手法。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

相对于更为精奢的静安嘉里中心北区，体量稍小的南区则更偏向于高端生活方式体验。

不得不感叹上海如此繁多的商业项目，几乎已经涵盖了各种定位、体量、形态，那么我们是否还能挖掘出松江印象城打造二期的独特看点？答案依旧是肯定的，因为目前几乎没有“在已经做了定位大众市场、覆盖全业态盒子型购物中心后，再打造一个体量更大且同为一站式综合体”的二期范本。

本质上，松江印象城未来的图景更像是五角场商圈的合生汇+百联又一城这类商圈组合。差异在于，相对于不同开发商间的商圈厮杀，印力上海势必需要对两个项目进行合理的内容分配以及整合运营。

那么两个灵魂拷问摆在面前：

“WHY？”

“HOW？”‍‍‍‍

我相信凡事皆有原因，且确实在与项目方同行交流和思考后，也更明确了各种内在逻辑，下文对两个问题进行探讨分享。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

为什么要打造二期？

我们从外因和内因，并分别以“如何发挥优势”和“如何解决痛点”两方面对此进行阐述。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

外因：

利好在于，从片区商业环境来看，松江印象城一期开业后，与不远处的竞品松江万达广场并未因商业供给的增加而出现此消彼长的情况，两者的相互促进反而为未来片区商业供给的增加建立信心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

消费者端，除了原本“嗷嗷待哺”的存量客群外，项目周边中骏璟荟、首创禧瑞云庭、龙湖御湖境以及万科新盘等多个在建楼盘将会在未来为片区输送更多可观的增量客流（销售情况喜人）。加上松江印象城因与宝可梦的深度合作而建立的目的性打卡属性，以及未来酒店会带来更为多元化的客人，总体而言，片区不仅仅是增加商业内容，而是在供给和需求两端齐头并进。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

说得更为直白点，增加商业供给是更为上层的决策，即使印力上海不做也会有其他开发商来做，与其增加竞品，不如强化自身，这就引申到解决痛点的话题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

松江印象城虽然是近年上海市场单体商业标杆案例之一，但并不代表放到商圈竞争环境来看就无往不利。上文所述在项目开业后，松江万达广场依旧保持着不错的竞争力，很大一部分原因可能来自于周边五龙商业广场、马利来广场等项目形成的聚群效应，使得后者所在区域商圈氛围更为浓郁。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

相较之下，现阶段毗邻众多住宅区的松江印象城可谓“独行侠”，使得消费者会更具目的性前往，但相对缺乏逛街体验。二期的建成将从本质上解决痛点、改变局面，而印力上海通盘拿下则配得上自建商圈一说，届时一加一可能大于的都不止是二，从商业体量的效应来看，发挥更大能量几乎是板上钉钉，也使得松江印象城在未来可以从商圈语境下进行更为丰富的解读。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

内因：

优势方面，松江印象城开业以来稳中有升，保持着良性发展势头；而印力上海以七宝万科广场为首的多位“前辈”在商场升级调整方面也颇具心得，因此有理由相信，本文主角的升级调整计划已在议事日程。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

品牌资源方面，商场品牌更替结合有限的商业面积自然会形成溢出效应，加上前期招商筹备时积累的资源，也是松江印象城有底气扩容的重要原因。但绝不是说二期会成为一期的后备，而是例如有些品牌可能在选址上会对位置有较高的需求，但在一期目前暂没有合适的选择，未来二期自然就能发挥作用。‍‍‍‍‍‍‍

同样，作为单体项目而言，一期也存在痛点，例如停车场稍显局促——项目在开业初期一度只能将一街之隔的大片空地借用作为临时停车场，我当时探班时就停在了那儿。不久之后这里就将名正言顺成为松江印象城扩容的组成部分，冥冥中缘分乍现，而上地下部分两期若能尽可能贯通，则可极大程度上缓解痛点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

松江印象城开业当日，我停完车站在未来二期的位置遥望一期。

又例如在内场空间方面同样由于面积有限，商场难以规划完备的VIP室满足更多VIP会员服务的需求；以及项目一直很重视的大学城群体，更多互动活动会置于线上或者中庭公区进行，一期缺乏能为学生群体所用的室内互动社交空间……未来应该都有望在二期突破想象边界。

刚过去的4月15日，项目与TEDx联合举办的TEDxGuangfulinSt演讲活动颇具巧思地攻克“难题”选择在后花园下沉式广场举办，带来有别于传统会场的体验。

因此，在客观上有增加商业供给的条件，主观上有自行操盘的信心之后，松江印象城扩容的逻辑也就显得明朗。再建一个商场虽然有难度，但值得知难而进，拿地是“进”的里程碑事件，之后相信所有的精力也都会转向本文第二个要探讨的话题，怎么做？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然目前二期还处于定位初期阶段，并未有更多官方信息释出，因此这里只做一些展望、猜想、探讨。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

首先在清楚了一二两期的位置、体量等信息后，可以先做排除法。

1、奢侈品不大可能，毕竟作为区域型商业项目，定位必然还是大众消费市场。但反过来讲，往往有多栋分期开业的商业项目，能做到奢侈品定位的会更容易规划，毕竟从定位而言占据高地后向下兼容或者给大牌扩店，然后分布于不同楼宇会更顺理成章。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、做细分市场或者主题型商业也不大可行，虽然后期的新楼主打细分市场是符合逻辑的策略，但前提是体量适量甚至偏小更佳，否则就只是名义上的细分市场，而很难做到真正意义上的精耕细作，五角场万达广场的C馆是近年的典型，但只够容纳七十余个品牌，显然不适用于25万㎡的松江印象城二期。

五角场万达广场C馆主打年轻潮玩细分市场，前提是体量足够小。

3、引入百货主力店并非良策，这可能是十几年前比较老派的解决方案，我老东家百盛也经常扮演大体量购物中心的先头兵主力店角色，但随着大众定位百货模式的式微，大体量购物中心和大众百货商场的合作再难双赢。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

莘庄百盛作为仲盛世界商城的主力百货店与项目合作已超过十年，并为购物中心区域带来了多个高线美妆品牌，变相实现了定位升级。而印力旗下的温州印象城MEGA也通过与Parkson Beauty的合作实现开业即达成高线美妆集群的效果。但这些案例置于松江印象城并不适用。

因此松江印象城二期大概率需要“自给自足”，在定位上与一期保持整体一致的情况下在内容上尽可能配置得当。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为如此，我们在聊二期时，不可能对已经存在的一期顾此失彼。在二期筹备期间，一期势必不会停滞升级发展的节奏，为二期让出品牌合作通道（例如假设项目与高化等标杆品牌洽谈合作，不会说“等我们二期招商时一起选址”；也不大会存在引入标杆品牌后，等二期招商时再移位的情况），反而在二期筹备期间，一期越是升级调整成熟，对二期的背书作用才越强劲。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年9月CHANEL就率先以快闪店的形式与项目开启试水。

因此，这也印证了上文所述，一二两期的定位理论上应该是趋同的，甚至体量更小的一期会起到引领作用，二期更适合在同样覆盖到一站式消费场景的前提下，在内容气质上与一期实现错位。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从品牌构成来看，目前一期的整体基调偏年轻时尚，未来的升级方向，若能如理想中开启引入国际美妆品牌步伐，女性化、精致感则会得到进一步强化。因此二期要在气质上有所区分，例如更偏生活感、家庭感或者更强的运动健康生活方式氛围，都会是比较合适的选择（但需重申一下，这只是标签、调性，并非细分市场，例如虹桥南丰城是家庭亲子商业代表案例，但不只做家庭亲子业态）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

空间方面，体量几乎翻倍的二期势必需要有大尺度业态来支撑。放眼30万㎡左右的商业项目，例如环球港的JOYPOLIS世嘉都市乐园、南翔印象城MEGA的开心麻花剧场和全明星滑冰俱乐部、爱琴海购物公园的明珠美术馆，以及上文提到的武商梦中心则引入了两个室内乐园等等，都是类似体量商业在空间有效“消化”后，从而得以对常规零售、餐饮业态再进行合理配比的手法。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

南翔印象城MEGA的开心麻花剧场

松江印象城二期酒店的存在，也为其新建文旅标签创造了条件，让引入更多大型体验业态逻辑自洽。但现阶段很难说未来三五年后怎样的业态会兴起，我们拭目以待。但这几乎是二期的基石，也可能是筹备初期最重要的议题。‍

最后，一期二期之间除了会寻求定位上的一致性和内容上的错位性之外，如何进行整合互动也会成为“怎么做”的看点。从空间角度来讲，上文所述的连廊、车库的整体性，都在物理层面有助于客流互通；而从内容角度来讲，我们可以关注例如与宝可梦的深度合作是否会延续，以及上文提及的对于高校生这一差异化客群的吸引力或者说社群运营，是否能在二期中有更多发挥空间，这些运营层面的想象也会成为未来商圈活力的关键。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

理想状态是，一期二期各有核心主打内容自带人气，同时两者在调性上体现差异（有助于更好地进行招商规划），整合后又能凭借体量、内容优势成为松江片区消费者的商业目的地首选，甚至辐射到长三角更为广域的区域，从单店竞争延展至商圈竞争中胜出。

在区域或者商圈竞争中，共荣固然最好，但共荣不是谦让，而是各家都能够竭尽全力去提升后并达成的良性竞争，因此松江印象城二期开启，体现出的是印力上海的野心，同时也可能成为带动松江片区商业进步的催化剂。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

遥想当年松江印象城一期筹备时，我提前一年多就开启了关注模式，如今二期发文又有点早，希望依旧能长期关注，有更多进展与大家分享，并祝项目未来筹备顺利。